11月3日消息，近日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)掛牌深圳市龍崗區(qū)大鵬新區(qū)大鵬街道佳兆業(yè)金沙灣大酒店01不動(dòng)產(chǎn)。該資產(chǎn)將于12月6日10時(shí)開拍。起拍價(jià)約16.71億元，評(píng)估價(jià)約23.87億元，加價(jià)幅度800萬元，已吸引1066次圍觀，

　　此次拍賣的佳兆業(yè)金沙灣大酒店01不動(dòng)產(chǎn)，是一家位于深圳大鵬半島的海景酒店房產(chǎn)，即中信金沙灣國際度假區(qū)里的一家酒店，酒店房產(chǎn)建筑面積達(dá)41081.97平方米。目前酒店處于正常經(jīng)營狀態(tài)。

　　KAIYUN

　　此次拍賣的酒店房產(chǎn)為深圳市金沙灣大酒店有限公司所有，該公司則是佳兆業(yè)集團(tuán)的一家全資子公司。此次酒店被拍賣，涉佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司、深圳市金沙灣大酒店有限公司與西藏信托有限公司存在借款合同糾紛，被西藏信托有限公司申請(qǐng)執(zhí)行拍賣房產(chǎn)。

　　目前，佳兆業(yè)存續(xù)的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債合計(jì)約123億美元。企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)目前有20只美元債存續(xù)，全部處于違約狀態(tài)。

　　據(jù)債市觀察查閱發(fā)行，佳兆業(yè)美元債現(xiàn)有債權(quán)人成立的債權(quán)人小組持有或控制超過35%的存續(xù)債務(wù)本金，粗算約43.05億美元債權(quán)。

　　佳兆業(yè)在重組方案中提出了三項(xiàng)重組條款，包括股權(quán)換債權(quán)（將現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)換為佳兆業(yè)股份）、舊債換新債、出售資產(chǎn)（包括舊改項(xiàng)目），但與其談判的債權(quán)人小組并不同意其中部分條款。

　　在出險(xiǎn)房企中，佳兆業(yè)是2023年首家復(fù)牌的公司，但緩解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程仍很漫長。

　　境外債務(wù)重組的關(guān)鍵在于房企能否提出誠意十足的解決方案，以滿足債權(quán)人的最低預(yù)期。

　　據(jù)悉，截至2022年底，佳兆業(yè)背負(fù)的境外有息負(fù)債約123億美元，其中包括優(yōu)先票據(jù)未償還本金約115億美元，永續(xù)資本證券未償還本金約2億美元，以及其他有擔(dān)保及無擔(dān)保債務(wù)約6.5億美元。

　　除了境外債，佳兆業(yè)還有境內(nèi)有息負(fù)債506億元，其中363億元為項(xiàng)目層面負(fù)債。另有就合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的負(fù)債提供財(cái)務(wù)擔(dān)保約238億元，對(duì)附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司境內(nèi)負(fù)債提供財(cái)務(wù)擔(dān)保約為210億元。

　　橫向?qū)Ρ?，融?chuàng)重組的境外債規(guī)模為102.4億美元，于9月18日該公司宣布以債權(quán)人通過率99.75%以及債務(wù)總額通過率98.3%達(dá)成了重組計(jì)劃。而銷售體量相對(duì)更小的佳兆業(yè)，境外債還多了近21億美元。

　　一位持有部分融創(chuàng)美元債的債權(quán)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，他們認(rèn)為融創(chuàng)實(shí)控人孫宏斌沒有從上市公司騰挪資產(chǎn)的情況，反而提供了4.5億美元無息借款；同時(shí)融創(chuàng)保留了經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，海外債占比也不算多等等，這些都是債權(quán)人同意重組的一些原因。

　　這說明不同房企因公司基本面、資產(chǎn)狀況、資本結(jié)構(gòu)等方面的差異，推進(jìn)債務(wù)重組的進(jìn)度也會(huì)有所區(qū)別。比如華利安同樣介入的花樣年42億美元境外債重組，于1月首次公布方案，5月獲得76.44%同意率，但此后也鮮有披露進(jìn)展。

　　而截至2023年6月30日的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)2325億元，總資產(chǎn)為2562億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到91%。公司只有不到10%的資產(chǎn)是屬于股東的，全部都?xì)w債權(quán)人所有。同時(shí)，佳兆業(yè)的流動(dòng)性也非常緊張，只有45.12億元的資金可使用，還要扣除31.15億元的受限制現(xiàn)金，這使得佳兆業(yè)面臨著無法還美元債的困境。

　　雖然佳兆業(yè)于最新公告中也做了一系列現(xiàn)金流預(yù)計(jì)，但所需10年時(shí)間過長，中間也存在不確定性。

　　需要指出的是，佳兆業(yè)在債務(wù)違約之初曾擬定一份深圳項(xiàng)目的出售清單，但此后核心項(xiàng)目包括大鵬金沙灣國際樂園、南山東角頭、福田紅樹灣、福田金融科技中心均被主要境內(nèi)債權(quán)人中信接管。

　　一些廣深在售及大型舊改被中化、招商蛇口、安居建業(yè)等接手，其他地方也有不少項(xiàng)目被境內(nèi)債權(quán)人申請(qǐng)資產(chǎn)保全，佳兆業(yè)資產(chǎn)實(shí)際上比較受限。

　　這也會(huì)導(dǎo)致佳兆業(yè)境外重組框架里的增信措施存在一定挑戰(zhàn)，它需要將一些高質(zhì)量資產(chǎn)處置后的現(xiàn)金流用作增信，給債權(quán)人額外的還款來源，才能提高整體重組方案通過的機(jī)會(huì)。

　　值得注意得是，佳兆業(yè)集團(tuán)基于市場(chǎng)理想狀態(tài)對(duì)2023～2033年期間的現(xiàn)金流做了一個(gè)預(yù)計(jì)：

　　1、 現(xiàn)有土儲(chǔ)項(xiàng)目、以及未轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的舊改項(xiàng)目，開發(fā)出售后預(yù)計(jì)產(chǎn)生權(quán)益現(xiàn)金流累計(jì)約750~900億元。這其中包括佳兆業(yè)集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)的開發(fā)項(xiàng)目及舊改項(xiàng)目，并扣除了項(xiàng)目所需的土地支出、建設(shè)支出、必要的行銷和運(yùn)營支出、融資支出以及稅金等。

　　2、 出售自持項(xiàng)目以及投資的項(xiàng)目，扣除債務(wù)本金和利息后，預(yù)計(jì)產(chǎn)生現(xiàn)金流約60~70億元。

　　但所有上述現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，都是基于多項(xiàng)理想狀況，比如未來十年內(nèi)的樓市持續(xù)復(fù)蘇、佳兆業(yè)所有可出售資產(chǎn)都能順利變現(xiàn)、不考慮佳兆業(yè)未來投資新項(xiàng)目等等，但在長達(dá)十年的時(shí)間內(nèi)，這些情況并非佳兆業(yè)可以決定，隨時(shí)可能出現(xiàn)變化。

　　此外，佳兆業(yè)集團(tuán)稱，在償還境內(nèi)債務(wù)的本金、利息、其他財(cái)務(wù)擔(dān)保后，扣稅前可用于境外債的現(xiàn)金預(yù)計(jì)約為600～750億元。而按照當(dāng)前的匯率，佳兆業(yè)集團(tuán)上述披露的123億美元境外債約等于人民幣899.4億元。

　　也就是說，未來十年，理想狀態(tài)下，佳兆業(yè)集團(tuán)可用于償還境外債務(wù)的現(xiàn)金流小于債務(wù)金額本身，大約有144～299億元的缺口。

　　那么，償債的資金缺口如何解決？當(dāng)前，已經(jīng)有不少房企提出了境外債務(wù)重組方案，面對(duì)償債資金缺口，削債成為房企采取的主要方式，上個(gè)月境外債務(wù)重組成功的融創(chuàng)最終削債金額就超45億美元，接近境外債務(wù)總額的一半。削債意味著投資人的退讓，而這或許也是佳兆業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)之難的重要原因。

　　在境外債務(wù)重組方案初步擬定之時(shí)，佳兆業(yè)在境外也面臨投資人的清盤呈請(qǐng)，從中可以窺見佳兆業(yè)集團(tuán)與投資人的交鋒。

　　10月16日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告稱，清盤呈請(qǐng)及撤銷申請(qǐng)的聆訊已延后至2024年2月6日，至此，佳兆業(yè)集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)的聆訊時(shí)間已經(jīng)三次次延期。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)最早被呈請(qǐng)清盤是在今年7月，根據(jù)彼時(shí)的公告，布洛德峰投資顧問有限公司向香港高等法院提出清盤呈請(qǐng)，主要原因是佳兆業(yè)集團(tuán)全資附屬公司未償還發(fā)行的債券，涉及本金1.7億元。若最終被清盤，自清盤呈請(qǐng)?zhí)岢鲋掌鸺颜讟I(yè)集團(tuán)的任何財(cái)產(chǎn)處置、股份轉(zhuǎn)讓、股東變更將無效。

　　對(duì)于上述清盤呈請(qǐng)，佳兆業(yè)集團(tuán)表示極力反對(duì)，“呈請(qǐng)的提出不代表呈請(qǐng)人能成功對(duì)公司進(jìn)行清盤。呈請(qǐng)并不代表其他持有債券份額者的利益，并且可能損害本公司的價(jià)值，本公司將尋求法律措施以堅(jiān)決反對(duì)呈請(qǐng)，并采取一切必要行動(dòng)保障本公司的合法權(quán)利。”

　　KAIYUN

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在境外接到清盤呈請(qǐng)，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜此前對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，由于內(nèi)房股基本上都以小紅籌的方式在港上市，美元債的發(fā)債主體都位于境外，按照發(fā)債協(xié)議，境外債務(wù)違約的企業(yè)往往已觸發(fā)了被清盤的條件，不過由于這些企業(yè)的有效資產(chǎn)和業(yè)務(wù)都集中于國內(nèi)，境外的清盤裁決未必能夠得到境內(nèi)法院的支持，因此債務(wù)人申請(qǐng)清盤一般只是為了給違約企業(yè)施壓，以促使其做出對(duì)自身有利的妥協(xié)。

　　而實(shí)際上，2022年至今，花樣年、中國恒大、新力控股、大發(fā)地產(chǎn)、祥生控股、融創(chuàng)中國等房企的境外主體均收到了投資人的清盤呈請(qǐng)，至今鮮有企業(yè)真正被清盤。

　　根據(jù)業(yè)績公告，佳兆業(yè)集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)兩年虧損，2021年、2022年分別虧損127億元、130億元。今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)持續(xù)虧損，經(jīng)營收入136億元，虧損金額約70億元。